Loi Pinel : Comment investir en 2021 pour réduire votre impôt ?
Loi Pinel : de quoi s'agit-il précisément ?
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation instauré par le gouvernement pour booster le marché de l’immobilier neuf. Remplaçant la loi Duflot depuis le 1e septembre 2014 et étant encadré par l’article 199 novicies du Code Général des Impôt, le principe de ce dispositif consiste à ce que le propriétaire du logement neuf, le met en location en contrepartie d’un allégement fiscal répartie à part égale sur plusieurs années consécutives.
Dans le cadre de la loi Pinel, l’acquéreur s’engage à louer son logement sur une période allant de 6 à 12 ans avec une réduction d’impôt croissante selon la période de mise en location. Cette réduction d’impôt peut s’appliquer sur l’acquisition d’un ou de deux logements par an, pour un plafond de 300 000 € :
- Mise en location pour 6 ans : la réduction de l’impôt est de 12 % du prix de logement, soit 36 000 € pour un bien plafonné
- Mise en location pour 9 ans : la réduction de l’impôt est de 18 % du prix de logement, soit 54 000 € pour un bien plafonné
- Mise en location pour 12 ans : la réduction de l’impôt est de 21 % du prix de logement, soit 63 000 € pour un bien plafonné
Exemple : si vous investissez dans un logement de 150.000 €, vous déduisez 18 000 € sur 6 ans (12% du prix) ou 27 000 € sur 9 ans (18% du prix) ou encore 31 500 € sur 12 ans (21% du prix).
Les avantages de la loi Pinel
La loi Pinel permet de bénéficier de plusieurs avantages :
- Allégement fiscal : la réduction de l’impôt permet d’alléger la facture fiscale du contribuable. Celui-ci aura droit de déduire une partie du prix de l’investissement des sommes qu’il paie chaque année au fisc ;
- Plus d’un seul logement : le dispositif permet d’acheter un ou deux logements par an si le montant global d’investissement ne dépasse pas le plafond permis (300 000 €) ;
- Possibilité d’acheter sans apport : le patrimoine immobilier est constitué à moindre coût. Le crédit accordé par les banques pour financer l’investissement locatif peut être financé par les loyers perçus ;
- Location du logement aux membres de famille : à l’exception des membres du foyer fiscal, le propriétaire est libre de mettre en location son bien à un membre de sa famille, qu’il soit un ascendant ou un descendant.
Quels sont les justificatifs nécessaires pour bénéficier du dispositif Pinel ?
Les pièces justificatives devant être fournies par le propriétaire
Les documents à fournir pour la constitution d’un dossier de justificatifs Loi Pinel sont spécifiés dans l’article 46 AZA undecies de l’annexe III au CGI. Le propriétaire doit joindre à sa déclaration des revenus de l’année d’achèvement du chantier de construction ou de son acquisition si celle-ci est postérieure.
Le dossier justificatif doit comporter notamment :
- Une note annexe respectant le modèle fixé par le fisc dans laquelle sont mentionnés :
- l’identité et l’adresse du propriétaire ;
- Informations sur le logement : adresse, date d’acquisition ou d’achèvement, sa surface ainsi que la date de sa mise en location ;
- Le montant du loyer ;
- Engagement de location du logement non meublé à titre de résidence principale du locataire (la loi Pinel ne concerne pas la location des logements meublés) ;
- Les modalités de calcul de la réduction fiscale.
- Une copie du bail ;
- Une copie de l’avis d’imposition du locataire au titre de l’année N-2 précédant la date de la signature du contrat de location ;
- Une copie de la déclaration d’achèvement du chantier joint à une fiche attestant de sa réception en mairie.
Les pièces justificatives devant être fournies par le locataire au propriétaire
Dans le cadre de la loi Pinel, le locataire doit également fournir des pièces justificatives au propriétaire, comme stipulé dans le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 :
- Un justificatif d’identité valide : carte d’identité, passeport, permis de conduire ;
- Justificatifs de domicile : pour se renseigner sur le sérieux du locataire potentiel. Il peut s’agir des trois dernières preuves de paiement de loyer, de l’attestation de son dernier bailleur ou encore d’un titre de propriété ;
- Justificatifs d’activité professionnelle : pour s’assurer de la capacité financière du futur locataire d’assurer le payement de ses loyers. Il peut s’agir d’un contrat de travail, d’une carte professionnelle ou encore d’un extrait Kbis s’il s’agit d’un entrepreneur ;
- Justificatifs des ressources des années N-1 et N-2 : pour s’assurer que le futur locataire rentre dans le plafond du revenu fiscal susmentionné. Selon le profil de ce dernier, il peut s’agir des trois dernières fiches de salaire, des justificatifs de revenus fonciers…
Quels sont les critères d’éligibilité au dispositif Pinel ?
Condition d’éligibilité au dispositif Pinel
Pour être éligible à la loi Pinel, le bien immobilier doit être :
- Acquis neuf dans l’intention de le mettre en location à un locataire à titre de sa résidence principale (toute résidence secondaire n’est pas acceptée) ;
- Respectant le plafond annuel de réduction d’impôt de 6 000 €, calculé dans la limite de 300 000 € par propriétaire (ayant droit à un ou deux logements) et de 5 500 € par mètre carré ;
- Respectant le plafond des loyers et de ressources des locataires déterminés chaque année ;
- Location à toute personne éligible n’appartenant pas au foyer fiscal du propriétaire ;
- Respectant les conditions de performance énergétique ;
- Soumis au zonage immobilier du Pinel (voir le tableau ci-dessous) : zones éligibles, plafonds de loyer au mètre carré et plafonds de revenus des locataires par zones.
Zonage de la loi Pinel en 2021
Les zones éligibles au dispositif Pinel
| Zones éligibles | Régions de la zone éligible |
|---|---|
| Zone A bis | Paris et sa banlieue : communes des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise. |
| Zone A | Agglomération de Paris hors zone A bis : Côte d’Azur, Genevois, Ajaccio, Annemasse, Fréjus, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton, Montpellier, Nice |
| Zone B1 | Agglomérations densément peuplées : grande couronne parisienne, Annecy, Bayonne, Caen, Chambéry, Cluses, Dijon, La Rochelle, Le Havre, Saint-Malo, DOM, Corse. |
À savoir : la Zone B2 et la Zone C ne sont plus éligible à la loi Pinel depuis 2020.
Plafonds des loyers permis par zonage
| Zones éligibles | Plafonds de loyer par mètre carré |
|---|---|
| Zone A bis | 17,43 € |
| Zone A | 12,95 € |
| Zone B1 | 10,44 € |
En outre, les plafonds des loyers peuvent être revus à la hausse ou à la baisse selon la surface habitable du logement.
Plafonds de revenus annuels des locataires
| Composition des locataires | Zone A bis | Zone A | Zone B1 |
|---|---|---|---|
| 1 Personne | 57 489 € | 57 489 € | 41 868 € |
| 1 Personne ou couple avec 1 personnes à charge | 75 361 € | 69 105 € | 50 349 € |
| 1 personne ou couple avec 2 personnes à charge | 89 976 € | 82 776 € | 60 783 € |
| 1 personne ou couple avec 3 personnes à charge | 107 053 € | 97 991 € | 71 504 € |
| 1 personne ou couple avec 4 personnes à charge | 120 463 € | 110 271 € | 80 584 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | +13 421 € | +12 286 € | +8 990 € |
En conclusion, la loi Pinel vise à favoriser l’acquisition et l’investissement locatif dans l’immobilier neuf et ce, en accordant une réduction d’impôt au propriétaire en contrepartie de la mise en location de son bien.
La valeur de ce dernier ne peut dépasser 300 000 € et le plafond annuel de réduction peut remonter jusqu’à 6 000 €.
Le locataire de sa part doit être éligible à la location, en fonction de la zone géographique du logement et de ses revenus annuels.
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