VEFA : Qu’est-ce que la vente en état futur d’achèvement ?
Qu'est-ce que la VEFA ?
La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est une opération qui correspond à l’achat d’un bien immobilier neuf (maison ou appartement) en cours de réalisation ou avant même le début des travaux de construction.
Il s’agit d’un contrat qui relie le promoteur et l’acquéreur, par lequel ce dernier devient propriétaire du terrain et des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent également sa propriété à mesure de l’avancement des travaux, en contrepartie du paiement du prix y relatif.
En vertu de l’article 1601-3 du Code civil, l’acheteur ne doit pas interférer dans la construction, du fait que le promoteur conserve le pouvoir de maître d’ouvrage et ce, jusqu’à la réception finale des travaux. En d’autres termes, l’acquéreur devient propriétaire au fur et à mesure de la réalisation des travaux par le promoteur.
Pourquoi effectuer un achat avec la VEFA ?
L’achat avec la VEFA présente plusieurs avantages pour les futurs acquéreurs du logement neuf. On y trouve notamment :
Un bien approuvé : La VEFA permet de disposer d’un logement neuf, validé par la municipalité et les architectes conseils des communes, respectant la loi de la Solidarité et Renouvellement Urbain ainsi que les réglementations thermiques (induisant une baisse de la facture énergétique en garantissant une consommation énergétique de 50 KWh par an et par mètre carré).
Des frais de notaires réduits : La VEFA permet de bénéficier des frais de notaire réduits (entre 2 et 3% du prix du logement neuf) par rapport à un bien ancien (entre 6 et 8% de son prix), ce qui représente une différence de deux à quatre fois. Ce faisant, l’acquéreur voit sa facture globale d’emprunt diminuer.
Des aides financières au profit des primo-accédants : Les acquéreurs à revenus modeste ou intermédiaire, qui ne sont pas propriétaire de leur résidence principale depuis au moins deux ans sont considérés en tant que primo-accédants et sont ainsi bénéficiaires d’une panoplie d’aides. Parmi ces dernières, on cite notamment : le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt action logement, la TVA à taux réduit ainsi que d’autres aides spécifiques offertes par les communes.
Délégation des travaux de construction : le promoteur maître d’ouvrage demeure le garant de la réalisation des travaux de construction. Toute la responsabilité de la conformité du logement avec ce que les deux parties ont convenu, lui incombe.
S’y ajoute la particularité de profiter d’un mode de paiement échelonné du règlement de la vente ainsi que la garantie apportée par les constructeurs (Garantie d’achèvement extrinsèque, garantie de parfait achèvement, garantie biennale de bon fonctionnement, garantie décennale).
Quelques textes juridiques en faveur de la VEFA
Selon l’article L.261-1 du Code de Construction et d’habitation (CCH), le vendeur doit fournir à l’acquéreur une Garantie financière d’achèvement (GFA) dans le cadre du contrat de la VEFA. Il s’agit d’un dispositif financier et juridique garantissant à l’acheteur l’achèvement du programme immobilier par le biais d’un tiers garant, au cas où le vendeur se révèle défaillant (cessation de paiement, liquidation judiciaire, dépôt de bilan). Ce garant s’apprête à remédier à une telle défaillance du professionnel de la construction, en prenant en charge les travaux nécessaires à la finalisation du chantier.
Selon l’article R 261-24 du CCH, le contrat de VEFA garantit également que le logement pour lequel l’acheteur a signé sera bien celui qui lui sera livré. Ainsi, l’existence de non-conformités substantielles par rapport aux prévisions figurant dans le contrat de réservation (voir ci-dessous), empêche la déclaration de l’achèvement du logement. En revanche, la présence des défauts de conformité ou des malfaçons de construction n’affectant pas considérablement le bien objet de la vente, ne rendent pas le logement impropre à sa destination et il peut être considéré dès lors comme achevé.
Le contrat de réservation de la VEFA
Appelé également « contrat préliminaire », le contrat de réservation est un acte signé préalablement à la signature du contrat de la VEFA, en vertu duquel le promoteur s’engage à réserver un logement à l’acquéreur moyennant un dépôt de garantie. Il s’agit d’un contrat sous seing privé entre les deux parties. Son contenu détermine les conditions dans lesquelles se réalisera la vente. Ces conditions doivent répondre à des mentions obligatoires contenues dans les articles R261-25 et R261-26 du CCH (sous peine de nullité). On y découvre notamment :
- Mesure de la surface habitable ;
- Lieu où se situe le futur logement ;
- L’énumération des pièces principales, de dépendance, de dégagement et de service;
- Descriptif détaillé de l’état du bien et l’attribution d’une note technique sommaire annexée au contrat indiquant la qualité de la construction et des équipements individuels et collectifs (ascenseurs, éclairage ou chauffage collectif, cave, parking…) ;
- Le prix prévisionnel de vente et ses modalités de révision ;
- La date d’exécution des travaux et les éventuelles pénalités de retard.
L’acquéreur doit disposer d’un exemplaire du contrat préliminaire avant tout dépôt de garantie.
A noter que Le prix mentionné dans le présent contrat peut être soit :
- Définitif : le prix est ferme, pas d’augmentation possible ;
- Prévisionnel : le prix définitif peut augmenter par rapport au prévisionnel ;
- Révisable : le prix peut être révisé dans une limite de 70% de la variation de l’indice national du bâtiment tous corps d’état (BT 01) actualisé.
Si l’acquéreur souhaite personnaliser son logement en optant pour des modifications du plan de construction, ledit contrat peut mentionner une telle décision et ses incidences sur le prix final.
Le dépôt de garantie pour la VEFA
Ce n’est qu’après avoir déposé la garantie que la réservation ne peut être remise en cause. Dès lors, le promoteur ne peut céder le logement à un autre acheteur potentiel. Ce dépôt est le seul versement qui peut s’effectuer avant la signature du contrat de vente définitif.
Le montant du dépôt est un pourcentage du prix prévisionnel de garantie et dépend du délai séparant la date de signature du contrat préliminaire et la date de la signature de l’acte de vente :
- 5 % du prix s’il s’agit d’un délai de 1 an ;
- 2 % du prix s’il s’agit d’un délai compris entre 1 à 2 ans ;
- Au-delà de 2 ans, aucun versement de dépôt de garantie n’est à prévoir
Le dépôt de garantie est transféré sur le compte séquestre d’un intermédiaire (chez un notaire ou dans une banque) au nom du promoteur. Ce montant reste bloqué jusqu’à la signature de l’acte de vente pour être soustrait au prix de vente et versé au promoteur.
Ce dernier ne peut en aucun cas exiger un montant de garantie supérieur à celui prescrit par la loi. En revanche, l’acquéreur peut tenter la négociation de ce montant à la baisse.
Rétractation de l’acquéreur
Même après avoir signé le contrat de réservation, la loi accorde un délai de 10 jours à l’acquéreur pour se rétracter et récupérer son dépôt de garantie.
Cette rétractation intervient suite à la rédaction de son intention et son envoi par courrier recommandé avec accusé de réception.
Si ce délai de rétractation est respecté, le promoteur doit obligatoirement procéder à l’annulation de la réservation et à la restitution du dépôt de garantie.
Si ce délai n’est pas respecté, l’acquéreur a toujours le droit de rétracter, mais en perdant le montant de garantie qu’il a versé.
La loi permet toutefois de rétracter hors ce délai dans un délai maximum de 3 mois, notamment lorsque :
- Le prix de vente final dépasse 5 % du prix prévisionnel ;
- La valeur du logement se révèle inférieur d’au moins 10 % par rapport aux prévisions ;
- Les matériaux promis ne sont pas fournis et provoquant une perte de qualité ;
- Des équipements collectifs (cave, espaces de loisir) promis ne sont pas fournis.
Financement d’un achat avec la VEFA
L’acquéreur dispose d’un délai de 3 mois pour trouver son financement, à compter de la date de signature du contrat de réservation.
Pour faciliter l’obtention d’un emprunt bancaire, celui-ci peut solliciter les services d’un courtier immobilier qui mobilise ses compétences en la matière et son réseau pour profiter des taux et conditions imbattables.
Le déblocage des fonds bancaires se fait progressivement à l’avancement des travaux de construction, par le biais d’un appel de fonds adressé par le promoteur.
Celui-ci doit fournir systématiquement une attestation de réalisation des travaux effectués :
- Un déblocage de 35 % à l’achèvement des fondations ;
- Un déblocage de 70 % à la mise hors d’eau ;
- Un déblocage de 95 % à l’achèvement du chantier ;
- Un déblocage de 100 % à la remise des clés.
Cet échelonnement du paiement produit des intérêts mensuels qu’il convient de verser à la banque au moment du déblocage des fonds requis pour la poursuite des travaux.
La signature du contrat de vente définitif
Contrairement au contrat préliminaire qui est signé avant la confirmation du projet immobilier, le contrat de vente est signé chez le notaire dès que les conditions de réalisation de la VEFA sont réunies.
Pour être valide, ce contrat doit comporter obligatoirement certaines mentions, dont notamment :
- Les coordonnées du promoteur et de l’acquéreur ;
- Un descriptif détaillé du logement ;
- Le prix final de la vente et les modalités de paiement ;
- D’éventuelles pénalités de retard ;
- Les garanties couvrant l’acquéreur contre d’éventuels vices cachés ou toute défaillance du promoteur ;
- Le délai de livraison du logement.
De plus, le contrat doit comporter des documents annexes portant sur la consistance du bien immobilier et sur ses caractéristiques techniques.
En définitive, la vente en état futur d’achèvement (VEFA) porte sur la décision d’acquérir un logement neuf en cours de construction ou avant le démarrage des travaux. Pour ce faire, le promoteur et l’acquéreur optent pour la signature du contrat préliminaire. Ensuite, ce dernier procède au dépôt de garantie qui est transféré sur le compte séquestre d’un intermédiaire afin de réserver à lui seul la propriété. Enfin, le montant de garantie est débloqué au profit du promoteur à la date de signature de l’acte de vente, augmenté des fonds bancaires qui sont payés par tranche, au fur et à mesure de l’avancement du chantier de construction.
Mode d’acquisition sûre, la VEFA est particulièrement encadrée afin de protéger l’acheteur de tout risque. Découvrez dès à présent les opportunités d’achat neuf parmi les programmes Serpi Promotion.
En définitive, la vente en état futur d’achèvement (VEFA) porte sur la décision d’acquérir un logement neuf en cours de construction ou avant le démarrage des travaux. Pour ce faire, le promoteur et l’acquéreur optent pour la signature du contrat préliminaire. Ensuite, ce dernier procède au dépôt de garantie qui est transféré sur le compte séquestre d’un intermédiaire afin de réserver à lui seul la propriété. Enfin, le montant de garantie est débloqué au profit du promoteur à la date de signature de l’acte de vente, augmenté des fonds bancaires qui sont payés par tranche, au fur et à mesure de l’avancement du chantier de construction.
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